Bestellerprinzip: Was auf Ihr Immobilien-Franchise zukommen könnte

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Bestellerprinzip Immobilienverkauf

Aktueller Stand: Seit einiger Zeit wird das Bestellerprinzip auch für den Verkauf und Kauf von Wohnimmobilien diskutiert. Jetzt hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) mit Katharina Barley (SPD) an der Spitze einen Gesetzentwurf vorgelegt.

Was bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf?

Bestellerprinzip für Verkäufer kurz erklärt: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt auch die Maklerkosten.

Unter dem Begriff Bestellerprinzip wird in der Bundesrepublik Deutschland im Bereich der Immobilienwirtschaft eine Neuregelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Mietwohnungsvermittlung diskutiert. Diese Neuregelung sieht vor, dass diejenigen, welche die Leistung des Maklers bestellen, auch die Kosten dafür tragen.

Das Bestellerprinzip wurde im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt. Dieses Gesetz trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde daneben auch die sogenannte Mietpreisbremse umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll

Vorherige Rechtslage und Änderungen

Die vorherige Regelung in § 3 Abs. 2 S. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) erlaubte es Vermietern von Wohnraum, die Kosten der von ihnen beauftragten Makler auf die zukünftigen Mieter abzuwälzen. Dabei ergaben sich unterschiedliche Probleme, vor allem in Ballungsräumen und beliebten Wohngebieten in Städten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. In solchen Situationen konnten Vermieter bisher bedenkenlos Makler beauftragen, deren Provision sie von den Mietern bezahlen ließen.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips ist es dem Wohnungsvermittler untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden. Damit soll derjenige die Kosten des Immobilienmaklers tragen, der ihn beauftragt hat.

Kritik am Bestellerprinzip im Immobiliengeschäft

Seit Bekanntgabe der Neuregelung wurde diese von Immobilienmaklern und deren Berufsverbänden kritisiert. So schrieb der Immobilienverband IVD, dass durch die Neuregelung der Wohnungssuchende entgegen der Vereinbarung im Koalitionsvertrag faktisch nicht mehr Besteller des Wohnungsvermittlers sein könne.Immobilienmakler kritisierten die Regelung auch, weil sie negative Auswirkungen auf die Qualität ihrer Arbeit für Wohnungssuchende habe. Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, müsse die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Makler für die Vermittlung dieser Wohnung nicht bereits vom Eigentümer beauftragt war. Andernfalls müsse nur der Eigentümer zahlen, dessen Auftrag dem des Suchenden vorausging. Deshalb hätten Makler einen Anreiz, Suchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio seien, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Was für das Bestellerprinzip spricht

Trotz aller Kritik am Bestellerprinzip aus der Immobilienbranche gibt es auch Makler, die ein positives Fazit nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung ziehen. So hat beispielsweise ein Immobilienmakler erklärt, dass der befürchtete Einbruch des Vermietungsgeschäftes ausgeblieben ist und sich langfristig sowohl für die Kunden als auch das Unternehmen weiterhin rechnet. Dies liege auch daran, dass viele Vermieter, die es erfolglos auf eigene Faust versuchten, bereits wieder zum Makler zurückkehren.

Was das Bestellerprinzip für Ihr Immobilien-Franchise bedeutet

Ob und wann das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf kommt, ist keinesfalls sicher. Die große Koalition von CDU/CSU und SPD hat es im Koalitionsvertrag nicht vereinbart. Daher ist die Umsetzung theoretisch Verhandlungssache. Laut Bundesjustizministerin Barley (SPD) sei das Bestellerprinzip jedoch beschlossene Sache, das bestätigte auch ihr Parteikollege Thorsten Schäfer-Gümbel. Mit dem Gesetzentwurf des BMJV werden die Pläne der SPD nun konkreter.

Nicht erst seit Einführung des Bestellerprinzips bei Mietobjekten ist in der Diskussion, dieses Prinzip auch auf Kaufimmobilien auszuweiten. Am 16. August 2018 wurde bekannt, dass das Justizministerium die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Hauskauf prüft.

Das Prinzip „wer bestellt, bezahlt auch“ führt zu echtem Qualitäts- und Preiswettbewerb unter Maklern. Derzeit findet Wettbewerb hauptsächlich dadurch statt, dass Makler dem Verkäufer einen möglichst hohen Preis versprechen, nicht über möglichst geringe Maklercourtage, da diese aus Sicht eines Verkäufers – vordergründig – vom Käufer zu tragen ist. Umgekehrt wählt ein Käufer typischerweise das Objekt und nicht den Makler aus und hat effektiv oft keine Möglichkeit, die Höhe der Maklergebühr zu verhandeln.

In der Verhaltensökonomie ist anerkannt, dass Menschen Geld, das sie haben generell höher bewerten als Geld, was sie bekommen könnten. Anders formuliert: Menschen haben eine stärkere Abneigung, eine bestimmte Summe Geld herzugeben als dieselbe Summe nicht zu bekommen. Dieser psychologische Effekt führt dazu, dass Verkäufer sich typischerweise weniger Gedanken um die Höhe der Maklerkosten macht, wenn der Käufer diese bezahlen muss. Dies gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass die Kosten des Maklers voll auf den Kaufpreis aufgeschlagen würden, weil Verkäufer die Höhe der Maklergebühr typischerweise nicht in ihr Kalkül einbeziehen, wenn diese Kosten scheinbar vom Käufer getragen werden. Dieser Effekt zeigte sich bereits bei Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen.

Das von Maklerverbänden vorgetragene Gegenargument, der Verkäufer würde die Kosten des Maklers auf den Kaufpreis aufschlagen, so dass sich für den Käufer im Ergebnis nichts verbessert, sondern im Gegenteil sogar die Grunderwerbsteuer und Notarkosten steigen, greift daher aus mehreren Gründen zu kurz: Wenn der Markt einen solchen Preisaufschlag zulässt, würde auch ein Verkäufer ohne Makler den Preisaufschlag vornehmen. Auch kann ein Käufer bei einem späteren Verkauf ceteris paribus zu demselben – hypothetisch höheren – Preis wieder verkaufen und hat damit zumindest die Wahl, insoweit keinen Verlust zu erleiden, sofern er nicht seinerseits einen Makler einschaltet. Wahrscheinlicher ist aus den zuvor genannten Gründen zudem, dass die Maklerkosten aufgrund des Wettbewerbseffekts sinken, so dass es jedenfalls nicht in voller Höhe zu einem Preiseffekt kommt.

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