Gewerbeimmobilien bewerten: Einfach gemacht in 5 Schritten!

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Zu Ihrem Unternehmenseigentum gehört eine Gewerbeimmobilie, dessen Verkauf Sie in naher Zukunft anstreben? Damit Sie den genauen Marktwert der Gewerbeimmobilie ermitteln, ist die Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens unentbehrlich. Grundsätzlich werden für die Ermittlung zukünftige Entwicklungen herangezogen. Sofern noch Unklarheiten bezüglich der zukünftigen Verwendung bestehen, kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. Wie eine solche Bewertung aussehen kann, erfahren Sie hier.

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Unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts

Der materielle Wert einer Immobilie wird häufig für die Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Dabei kann dieser unter Anwendung von drei verschiedenen Verfahren festgestellt werden:

Ertragswertverfahren bei gewerblichen Immobilien

Das Ertragswertverfahren kommt nur dann infrage, wenn eine gewerblich genutzte Immobilie und die daraus resultierende Rendite im Mittelpunkt steht. Somit liegt das Augenmerk des Verfahrens auf dem zu erzielenden Ertrag des Eigentümers. Aufgrund ihrer Vielschichtigkeit sollte das Verfahren auch nur durch Sachverständige angewandt werden.

Vergleichswertverfahren bei selbst genutzten Immobilien

Als äußerst realitätsnah eingestuft, werden hierbei vergleichbare Objekte zur Ermittlung herangezogen. Dieses Verfahren erfreut sich insbesondere in Maklerkreisen großer Beliebtheit, da sie die genaue Abbildung des am Markt zu erzielendem Preis anvisiert.

Sachwertverfahren bei vermieteten oder freien Immobilien

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei freien oder Mietobjekten zum Einsatz und wenn nicht ausreichend Vergleiche vorhanden sind. Sie ermittelt die möglichen Kosten eines Neubaus abzüglich ihrer Abnutzung. Orientiert an der Substanz des Gebäudes, gilt es als sehr aussagekräftig.

Was zeichnet einen Gutachter aus?

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie kann nur erfolgreich durchgeführt werden, wenn ein zuständiger Gutachter mit dem Anliegen beauftragt wird.

Ein sehr wichtiger Aspekt, der die Spreu vom Weizen trennt, ist die angewandte Objektivität des Gutachters. Sie mögen zwar das Verkehrsgutachten in Auftrag geben, dennoch sind Sie womöglich nicht die einzige Person, die das Gutachten in Augenschein nimmt. Gerade wenn es um die Veräußerung der Gewerbeimmobilie geht, werden auch andere Personen, wie etwa Banken und Kaufinteressenten das Gutachten auf den Prüfstand stellen.

Aufgrund dieser Tatsache ist der Gutachter dazu verpflichtet, das Gutachten unter objektiver Berücksichtigung rechtlicher Zustände, tatsächlichen Charakteristiken und anderweitigen Grundstücksbesonderheiten zu erstellen. Schließen setzen Sie jegliches Vertrauen in die Korrektheit des Gutachtens und nutzen es als Grundlage für zukünftige Entscheidungen.

Ablauf der Wertermittlung – von der ersten Kontaktaufnahme zum Erhalt des Verkehrswertgutachtens

Geben Sie die Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie in die Hände eines Sachverständigen, setzen Sie vollstes Vertrauen in die Beratungsleistung und in das daraus resultierende Gutachten. Ob Sie bei dem ausgewählten Sachverständigen gut aufgehoben sind und mit einer professionellen Anfertigung des Gutachtens rechnen können, erkennen Sie an dem Ablauf der Immobilienbewertung:

• Erstgespräch
• Vorbereitung
• Termin vor Ort
• Bearbeitung
• Verkehrswertgutachten

Schritt 1: Erstgespräch – erste Kontaktaufnahme

Nehmen Sie zu dem Sachverständigen Ihrer Wahl ersten Kontakt auf, klärt dieser zunächst, welchen Zweck das angefragte Gutachten erfüllt. Wird das Gutachten als Vorbereitung auf einen Rechtsstreit benötigt? Wollen Sie Erbschaftsstreitigkeiten ein für alle Mal aus der Welt schaffen oder benötigen Sie es als Dokumentation für das Finanzamt? Zielen Sie hingegen nur auf die Ermittlung eines Kaufpreises für Ihre Gewerbeimmobilie ab, genügt bereits die Anfertigung eines Kurzgutachtens.

Ein Kurzgutachten ist in der Regel günstiger als das Verkehrswertgutachten. Jedoch kann es im Falle eines Rechtsstreites nicht vor Gericht verwendet werden.

Des Weiteren berücksichtigt das Kurzgutachten nicht die Voraussetzungen des § 194 BauGB. Ihre Einzelheiten beschränken sich auf das Wesentliche, sodass die Wertermittlung einzig auf Zahlen beruht, ohne Hintergründe zu erklären.

Nachdem der Zweck des Gutachtens nun geklärt ist, wird der Sachverständige Sie darauf hinweisen, welche Unterlagen Sie ihm zur Verfügung stellen müssen. Zudem reflektiert er, welche zu beschaffenden Unterlagen in seinen Verantwortungsbereich fallen.

Schritt 2: Vorbereitung – Terminvereinbarung zur Begehung der Immobilie

Im Anschluss an die Vereinbarung der jeweiligen Zuständigkeiten, kommt es im zweiten Schritt zu einem erneuten Treffen des Sachverständigen. Dort vereinbaren Sie einen genauen Termin zur Begehung der Gewerbeimmobilie. Dieser ist für den Sachverständigen entscheidend und auch vorgeschrieben.

Denn nur so gewinnt er einen ersten Eindruck von der Immobilie. Bei diesem Termin sollten Sie ihm die geforderten Unterlagen zur Wertermittlung vorlegen. Diese beinhalten Dokumente wie:

• Flächenberechnungen
• Grundbuchauszug
• Grundrisse
• Baubeschreibungen

Können Sie nicht mit diesen Unterlagen dienen, fordert der Sachverständige die fehlenden Dokumente bei den zuständigen Institutionen an und nimmt unter Umständen ein Flächenmaß vor, welches zu Ihren Kosten ausgelegt wird.

Schritt 3: Termin vor Ort – ersten Eindruck von der Gewerbeimmobilie gewinnen

Nachfolgend geht es ans Eingemachte und Sie begehen zusammen mit dem Sachverständigen die Immobilie. Dabei begeht er dieses sowohl von innen als auch von außen. Des Weiteren dokumentiert er auch den vorgefundenen Zustand der Immobilie. Spürt er im Rahmen der Überprüfung Mängel sowie Schäden an der Immobilie auf, werden diese aufgenommen. Haben Sie keine Angst. Der Sachverständige wird dafür nicht in die Gebäudesubstanz eingreifen oder gar Öffnungen vornehmen. Die Dokumentation erfolgt reinweg schriftlich und durch die Aufnahme von Fotos. Dabei beschränkt sich diese auf die wichtigsten Aspekte von

• Grundstück
• Gebäude und
• Außenanlagen

Schritt 4: Bearbeitung – Anfertigung des Verkehrsgutachtens

Nachdem sämtliche Unterlagen zusammengetragen wurden und ein erster Eindruck von der Immobilie gewonnen werden konnte, folgt nun der nächste Schritt: die Anfertigung des Verkehrswertgutachtens. Hierzu wertet der Sachverständige die bereitgestellten Unterlagen sowie die Erkenntnisse der Begehung aus. Je nach Objekt und Auftrag liegt der Umfang des Gutachtens zwischen 20 und 150 Seiten.

Schritt 5: Die Aushändigung des Verkehrswertgutachtens

Hat der Sachverständige das Verkehrsgutachten fertiggestellt, erhalten Sies dieses in zweifacher Ausführung. Das Verkehrsgutachten beinhaltet eine ausführliche Beschreibung der Gewerbeimmobilie, die sowohl Angaben zur näheren Umgebung des Objekts macht als auch zur Stadt und Region, in der sie sich befindet. Weiterhin gibt das Gutachten einen weitgefassten Überblick zu den festgestellten Mängeln und Schäden der Immobilie. Darüber hinaus macht das Gutachten Angaben zu werteinflussnehmenden Rechten sowie Belastungen. Ferner enthält das Gutachten auch die Ermittlung des Bodenwerts und begründet die Auswahl des angewandten Bewertungsverfahrens.

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Verkehrswert entspricht nicht dem Kaufpreis

Der zu zahlende Kaufpreis der Immobilie weicht häufig von dem ermittelten Verkehrswert des Sachverständigen ab. Dies liegt vor allem daran, dass Verkaufspreise in der Regel auf Verhandlungsbasis festgelegt werden. Dahingehend ist es entscheidend, den Verkehrswert zu kennen. Dieser hilft Ihnen dabei, den Zustand Ihrer Gewerbeimmobilie angemessen einzuschätzen. Umso wichtiger ist es, die Bewertung der Immobilie in die Verantwortung eines Sachverständigen zu geben.

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