Steigende Mieten: Preisgünstige Optionen für Ihr Franchise

24.07.2018 07:30 | Gewerbeimmobilien

letztes Update: 24/05/2019

steigende mieten optionen

Dass die Miete steigt, ist normal, bedenklich aber, wenn es in unvorhergesehenem Ausmaß geschieht. Um solche Überraschungen zu vermeiden, können regelmäßige Mietsteigerungen vorab möglichst langfristig festgelegt werden. Es soll nicht geschehen, dass ein Vermieter meint, er müsste sich am offensichtlichen Erfolg bei einem Franchisenehmer bereichern. Etwas anders sieht es aus, wenn die Ladenmiete mit zum Programm gehört. Doch auch dann muss für Transparenz gesorgt sein.

Großstädte waren es schon immer und werden wohl auch zukünftig sehr beliebt bleiben. Dies liegt an dem kulinarischen und kulturellen Angebot, aber natürlich hauptsächlich am Arbeitsmarkt. 60 Prozent der deutschen Angestellten sind gezwungen täglich zu ihrem Arbeitsplatz zu pendeln, weil es in den deutschen Großstädten ersten nicht genug Wohnraum gibt und zweitens die Mietpreise in den letzten Jahren ins Unermessliche gestiegen sind. Die Jobsuche ist auch nicht unbedingt einfacher geworden.

Dies gilt für Wohnungen, aber auch für Gewerbeimmobilien. Denn wenn die nötige Nachfrage vorhanden ist, zögern die Eigentümer natürlich nicht lange und erhöhen die Mieten. Zweifelsohne ein unfaires, aber nachvollziehbares Vorgehen. Für Franchisegeber und Franchisenehmer ergeben sich dadurch ganz ungeahnte Probleme, die den bereits anspruchsvollen, geschäftlichen Alltag noch zusätzlich erschweren. Doch wie für alles, gibt es auch für dieses Erschwernis Lösungen, welches die Hindernisse ganz einfach umgeht oder ganz und gar aus dem Weg schafft.

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Gewerberäume

In Deutschland besteht ein erheblicher Unterschied zwischen der Anmietung eines wirtschaftlich verwendeten Objektes und einer Wohnung. Bestehen bei der Vermietung von Wohnungen feste Regelungen und Normen, werden die Verträge von Gewerberäumen relativ frei gehandhabt. Es ist also Vorsicht geboten!

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Der Vertrag

Die Mieter von Wohnräumen verpflichten sich zwar dazu, viele Regeln und Anforderungen einzuhalten und unterliegen einer Menge gesetzlicher Vorgaben, haben aber genauso Rechte, die vertraglich festgehalten sind. Das Gewerbemietrecht hingegen hat sich bei seinen Richtlinien eher allgemein gehalten und lässt dem Mieter und dem Vermieter somit viel Spielraum. Dies kann viele Vorteile bieten, enthält jedoch auch Nachteile.

Wichtig für den Mieter ist vor allem, dass er das begehrte Objekt vor Vertragsabschluss genau unter die Lupe nimmt. Ist die Immobilie mit dem vorgesehenen Zweck vereinbar? Weist sie Mängel auf, die es zu bereinigen gibt? Hält das Objekt, was es versprochen hat?
Weiterhin ist es unabdingbar, dass man sich als Mieter über die eingeräumte Nutzungserlaubnis bewusst wird. Dürfen die Parkplätze im vollen Umfang mitgenutzt werden, oder darf die Fassade beispielsweise mit Plakaten und Werbung versehen werden?

Sind die Rechte des Mieters ausgehandelt, sollte der Vertrag aufgesetzt werden. Hier gibt es einige Hinweise, die beachtet werden sollten:
• Die Verschriftlichung ist nicht diskutierbar.
• Benennung beider Parteien ist äußerst wichtig.
• Jede noch so feine Kleinigkeit muss vertraglich festgehalten werden, denn andere rechtliche Vorgaben greifen im Streitfall nicht. Der Inhalt des Vertrags hat also oberste Priorität.
• Mietobjekt muss detailgenau beschrieben werden.
• Nutzungsumfang der Immobilie sollte definiert werden.
• Sämtliche Kosten müssen aufgelistet werden.
• Mietzweck, Mietdauer und Kündigungsformalitäten sollten schriftlich festgehalten sein.

Das ist natürlich eine Auflistung, die noch um viele weitere Punkte erweitert werden kann und keinesfalls vollständig ist. Beispielsweise könnte noch ausgehandelt werden, dass der Mieter sich selbstständig einen Nachfolger suchen kann, falls sein Geschäft nicht wie gedacht läuft. Falls der Vermieter über mehrere Immobilien in der gleichen Region verfügt, könnte vereinbart werden, dass keine weiteren Unternehmen der gleichen Branche sich in diesem Gebiet niederlassen dürfen.

Mietanpassungen

Wie bereits erwähnt, gelten für Gewerbeimmobilien nicht die gleichen Regeln, wie für Wohnungen. Dem Vermieter steht es deswegen nicht nur frei Kosten für die Instandhaltung und die Verwaltung zu erheben, sondern von Zeit zu Zeit auch die Miete etwas in die Höhe zu treiben. Für Franchisenehmer und Franchisegeber können sich dadurch finanzielle Engpässe ergeben. Es ist also wichtig, dass über die mögliche Steigerung der Miete offen gesprochen wird und diese gegebenenfalls auch vertraglich festgehalten wird. Schließlich gibt es nichts Schlimmeres, als eines Tages im Briefkasten unerwartete die böse Überraschung vorzufinden. Üblich in der Branche der Gewerbeimmobilien sind drei Arten von Mietanpassungen:

1. Indexmiete: Die Mietpreiserhöhungen sind bei der Indexmiete abhängig vom Verbraucherpreisindex. Bei sich wandelnden gesellschaftlichen Bedingungen, zum Beispiel steigenden Lebenshaltungskosten, können also auch die Mietpreise angeglichen werden.
2. Staffelmiete: Bei der Staffelmiete wird innerhalb der Vertragslaufzeit ein Zeitpunkt festgelegt, zu welchem die Miete angehoben wird.
3. Umsatzmiete: Wie der Name schon sagt, wird hier ein Prozentsatz festgelegt, der sich am Umsatz orientiert. Die Miete ist also jeden Monat individuell.

Sollten Sie sich also für die Miete eines Objektes entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie sich im Vorhinein gut informiert haben und vertraglich alles haargenau festhalten.

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Der richtige Standort

Eine zunächst sehr einfache, aber höchst effektive Möglichkeit, sich gegen die unverschämten Mietpreise zu wehren, liegt in der Auswahl des passenden Standortes. Jeder gute Standort für eine geschäftliche Niederlassung zeichnet sich durch folgende Punkte aus:
• Gute Verkehrsanbindung
• Sichtbarkeit
• Attraktivität der Region
• Expansionsmöglichkeiten
• Ausreichend Platz für Lieferverkehr
• Parkmöglichkeiten
• Günstige Lage, um gewünschte Zielgruppe anzulocken

Sind diese Anforderungen zwar erfüllt, doch der Franchisegeber bzw. Franchisenehmer sieht sich außerstande für den geforderten Mietpreis monatlich aufzukommen, scheitert das Projekt trotzdem. Es gilt also eine Niederlassung zu finden, die über die gewünschten Eigenschaften verfügt, den Mieter aber gleichzeitig nicht finanziell in den Ruin treibt. Dies klingt zunächst einmal komplizierter, als es eigentlich ist.

Verwerfen Sie Ihr Vorhaben nicht gleich, sondern setzten Sie stattdessen Ihren gesunden Menschenverstand ein: Die beliebtesten Lagen für Geschäftsneueröffnungen sind in jeder Großstadt natürlich die Innenstadt. Hier liegt das Herz einer jeden Gesellschaft, um welches sich das kulinarische, soziale und wirtschaftliche Geschehen und Treiben abspielt.

In diesem Ballungsraum wird es fast unmöglich sein, ein entsprechendes Objekt zu finden, das zudem auch noch bezahlbar ist. Viel logischer ist es also, wenn man sich in einem anderen Bereich der Stadt niederlässt. Lässt man den Blick mal objektiv schweifen, wird klar, dass eine Großstadt ein Konstrukt ist, dass sich im ständigen Wandel befindet. Beliebte und elegante Wohngegenden verlieren im Laufe der Jahre ihren guten Ruf und rutschen immer mehr zum Problemviertel ab. Andere Viertel entwickeln sich im Gegensatz dazu jedoch zum Knotenpunkt des gesellschaftlichen Verkehrs.

Das sind meistens Studentenviertel, oder Wohngegenden, die besonders attraktiv für Familien sind. Passt man als Mieter den richtigen Zeitpunkt ab, kann man sich sein gewünschtes Objekt für einen günstigen Preis sichern, da sich das Viertel noch in der Aufbau- und Entwicklungsphase befindet. Halten Sie also stets Ausschau nach vielversprechenden Gegenden! Ein zweiter Blick kann sich oft rentieren und als Garant für einen hohen Umsatz herausstellen!

Home Office

Wer die überteuerten Mieten und die Mietpreisanpassungen umgehen möchte, kann immer noch auf die Möglichkeit zurückgreifen, von Zuhause aus zu arbeiten. Dies hält eine Menge an Vorteile für Sie bereit:

• Einsparung der Fahrtkosten
• Zeiteinsparung durch wegfallenden Weg zur und von der Arbeit
• Effektive Nutzung der Pausen (Haushalt, Kinderbetreuung, Gassi gehen mit dem Hund, Arzttermine, etc.)
• Freie Zeiteinteilung. Arbeiten ist zu fast jeder Tageszeit möglich! Dies ist vor allem für Eltern ein attraktives Angebot, da sie ihren
Arbeitstag um die Bedürfnisse ihrer Kinder aufbauen und strukturieren können
• Keine Zickereien, kein Stress und kein Konkurrenzkampf
• Keine Ablenkungen durch Gespräche von Kollegen
• Weniger Ausgaben für Verpflegung
• Arbeiten von überall auf der Welt möglich

Gerade im Franchising gibt es einige Möglichkeiten als Franchisenehmer per Home Office zu arbeiten. Natürlich fordern auch hier die deutschen Behörden so einige Genehmigungen, doch der daraus gewonnene Nutzen macht sich eindeutig bemerkbar. Leider sind jedoch nicht alle Franchisegeber diesem Konzept zugeneigt und bei einigen Geschäftsformen, wie zum Beispiel Supermärkten, Boutiquen oder Spielotheken ist das Prinzip des Home Offices einfach nicht umsetzbar.

Flexible Office Spaces

Ein neuer Trend, der die ganze Welt erobert und nun auch in Deutschland angekommen ist, sind moderne Bürolösungen und Coworking-Lösungen. Doch was versteckt sich denn nun hinter diesem Angebot? Flexible Office Spaces sind Büros, die von Unternehmen vertrieben werden. Diese verfügen meistens über ein vollständiges Inventar, Telefonnetzwerk und eine gute Internetverbindung. Sie sind in sämtlichen Größen vorhanden und können in jeder Lage und Region angemietet werden. Ob am Flughafen, in der Innenstadt oder auf dem Land.

Die modernen Bürolösungen gibt es mittlerweile überall. Für die Franchisenehmer wird zwar natürlich eine Miete fällig, doch die Vertragslänge bestimmen Sie alleine.
Weiterhin bieten die meisten Vertreiber dieser Flexible Office Spaces einen Kundenservice an und verschiedenen Serviceleistungen können wahlweise hinzu gebucht werden. Außerdem müssen die Unternehmer keinen Gedanken mehr an die Verwaltung der Immobilie verschwenden, weil dies selbstverständlich für sie übernommen wird.

Die Flexible Office Spaces kann man in folgende Arten unterteilen:

• Office Sharing
• Hybrid
• Coworking Space
• Business Center

Selbst ist die Frau

Wer sich weder mit dem Zahlen von Miete noch mit dem Arbeiten per Home Office anfreunden kann, kann auch die Möglichkeit ins Auge fassen, sich seine eigene Immobilie zu bauen. Wer einen günstigen Zinssatz erwischt, kann den aufgenommen Kredit gegebenenfalls zu Mietpreisen abzahlen.
Des Weiteren liegt es dem deutschen Staat am Herzen, seine Einwohner so gut, wie möglich zu unterstützen. Im Zuge dessen wurden eine Reihe von Subventionen entworfen, die dem modernen Unternehmer beim Bau der eigenen Niederlassung unter die Arme greifen sollen. So kann man beispielsweise Hilfe vom Arbeitsamt erhalten, ein Darlehen von der KfW Bankengruppe bekommen oder mit Wagniskapital von einem Business Angel ausgestattet werden. Unternehmen, die besonders im Sinne der Umwelt handeln, durch Solaranlagen oder eine besonders energieeffiziente Heizungsanlage beispielsweise, können sich über weitere Zuschüsse des deutschen Staates freuen.
Abgesehen von den staatlichen Subventionen enthält diese Option natürlich den Pluspunkt, dass die Immobilie nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestaltet werden kann. Einzige Voraussetzung ist, dass man einen passenden Bauplatz findet.

Fazit

Auch wenn die Mieten in den deutschen Städten immer weiter ansteigen, gibt es doch so einige Alternativen, die ins Auge gefasst werden können.

 

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